La start-up Cesar veut faciliter l'investissement immobilier grâce à la "tokenisation"
La "tokenisation" de l'investissement immobilier consiste à diviser sa propriété en jetons enregistrés sur la blockchain. Une solution dérivée du crowdfunding, qui permet d'abaisser les tickets d'entrée et d'augmenter théoriquement la liquidité des placements par rapport à des produits tels que les SCPI.
A en croire certaines études, la tokenisation recèle un potentiel mirifique dans l'économie de la blockchain, de par ses possibilités en matière de fractionnement, de liquidité et de désintermédiation. C'est particulièrement vrai pour les actifs illiquides, tels que l'immobilier. Bien qu'en France on ne puisse pas directement tokeniser des biens immobiliers, en l'état de la législation, on voit apparaître des initiatives de services d'investissement d'un nouveau genre, qui renouvellent le crowdfunding immobilier.
C'est l'ambition de la start-up Cesar, qui s'apprête à lever des fonds pour se lancer sur ce marché. Elle monte un projet de plateforme d’investissement participatif dans l’immobilier utilisant la blockchain. Elle espère d'ici quelques semaines réunir 70 000 euros via la plateforme de financement Kriptown, qui sera également son partenaire pour organiser le marché secondaire de ses tokens, nous confie le CEO et cofondateur Nathan Blaise.
Investir à partir de 1 euro
Le concept de Cesar : proposer à des particuliers d'investir dans l'immobilier résidentiel à partir de un euro, sans les inconvénients des produits d'investissement immobilier existants comme les SCPI ou le crowdfunding immobilier. Revenons rapidement sur ce que sont ces véhicules d'investissement.
Les SCPI, qui sont des fonds (accessibles en direct ou dans le cadre d'une assurance vie par exemple) dans lesquels sont logés plusieurs actifs et dans lesquels l'investisseur prend des parts, ont un ticket d'entrée recommandé de quelques milliers d'euros et demandent de placer son argent dans la durée, entre 5 et 10 ans, pour amortir les frais d'entrée. Leur fiscalité est celle de l'immobilier, et elles comportent un risque de liquidité.
Le crowdfunding immobilier, qui permet de financer des opérations de construction ou de rénovation de son choix, fait de l'investisseur non pas un propriétaire du bien mais un créancier du promoteur. Ces produits, qui reviennent à détenir des titres financiers (actions ou obligations), demandent de bloquer son épargne de un à trois ans généralement, et sont accessibles à partir de 1000 euros. Il existe une dizaine de plateformes de ce type.
Une marketplace pour le marché secondaire
Par rapport à ça, l'idée de la tokenisation immobilière est de créer une société pour chaque projet, de diviser et titriser son capital en jetons (un jeton n'étant rien d'autre que du code sur une blockchain) de 1 euro, et de mettre en place une plateforme pour le marché secondaire pour pouvoir sortir quand on veut. La blockchain utilisée par la start-up est celle de Quorum, la plateforme de blockchain privée as a service de Consensys.
La liquidité n'est certes pas garantie. Mais Cesar assure qu'elle amorcera la pompe en rachetant elle-même les tokens au démarrage. Seules obligations : les détenir au moins trois mois et les revendre à plus ou moins 10% de leur valeur pour éviter la spéculation.
Un modèle de marchand de biens
Concrètement, Cesar va identifier des biens – plutôt haut de gamme - à acquérir, qu'elle achètera seulement si la levée de fonds auprès des investisseurs atteint son but. Le montant levé intègrera sa rémunération, 10% de la valeur du bien. L'objectif est de réaliser des travaux, puis de revendre le bien au bout d'environ un an (contrairement aux SCPI qui sont plutôt un investissement locatif). À ce moment-là les investisseurs encaissent leur part de l'éventuelle plus-value, fiscalisée non comme des revenus immobiliers mais comme des revenus financiers (donc flat tax de 30%). La société vise un rendement de 8 à 12%, "la moyenne dans le crowdfunding immobilier étant de 9,5%", indique Nathan Blaise, qui auparavant exerçait des fonctions commerciales chez le spécialiste du crowdfunding immobilier Anaxago.
Toutes les transactions se font en euros, aucune cryptomonnaie n'entre en jeu. Le partenaire technique, pour les paiements, est Mangopay, bien connu pour ses services aux marketplaces.
Nathan Blaise assure avoir "bétonné la conformité" de son projet. Un élément crucial dans le domaine de l'investissement. Il s'agit d'éviter les déboires de Bricks et de son modèle basé sur la distribution de royalties, vu d'un très mauvais œil par l'Autorité des marchés financiers qui a récemment émis un avertissement destiné aux investisseurs.
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