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Le business model de WeWork, la pépite du coworking, peine à convaincre

La start-up new-yorkaise WeWork, qui prépare son arrivée à Wall Street pour la rentrée, accuse des pertes considérables.
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Le business model de WeWork, la pépite du coworking, peine à convaincre
Le business model de WeWork, la pépite du coworking, peine à convaincre © WeWork

900 millions de dollars, soit 811 millions d'euros. C’est le montant des pertes affichées par le spécialiste des bureaux partagés WeWork au premier semestre de son exercice 2019. Des pertes en hausse de 25% à période comparable, après une année 2018 marquée par 1,9 milliard de dollars de pertes pour un chiffre d’affaires de 1,8 milliard. Ces chiffres, communiqués par la société new-yorkaise à la Securities and Exchange Commission (SEC) en juillet, ne rassurent pas les marchés à l’heure où la start-up prépare son introduction en bourse.

 

Si la société espère, selon les médias américains, recueillir 4 milliards de dollars lors de son IPO, ses résultats financiers soulèvent par ailleurs le problème récurrent de la rentabilité des jeunes pousses, plus habituées à lever des fonds qu’à développer des modèles économiques solides.

 

SoftBank divise par 8 les investissements prévus en 2019

Créé en 2010 par Adam Neumann, son actuel dirigeant, et Miguel McKelvey, la société a rapidement séduit les investisseurs. Une attractivité qui ne s'est pas essouflée, la start-up ayant levé 13 milliards de dollars depuis ses débuts. Parmi eux, Softbank. L'opérateur historique japonais a investi 4,4 milliards de dollars en 2017, portant la valorisation de WeWork à une capitalisation de 20 milliards de dollars. Un milliard de dollars supplémentaire en 2018, puis 2 milliards de dollars en 2019. Le montant des investissements de Softbank a cependant été revu à la baisse, puisque l’entreprise japonaise avait initialement prévu de devenir actionnaire majoritaire, et donc d’injecter… 16 milliards de dollars.

 

Comment expliquer la fragilité financière d’une entreprise actuellement valorisée à plus de 47 milliards de dollars ? Pour bon nombre d’observateurs, c’est le modèle économique de la jeune pousse qui pose question : bâtie sur l’idée de la flexibilité de l’offre et de la demande d’espaces de coworking, la société doit assumer pleinement le loyer des locaux - des bâtiments entiers au design soigné - qu’elle met à disposition de ses clients.

 

WeWork, qui n’est en effet pas propriétaire, mais locataire, doit ainsi payer plus de 18 milliards de dollars de loyers au cours des dix prochaines années. Alors qu’elle propose aux entreprises et aux particuliers des loyers résiliables au mois, elle-même s’est engagée sur des baux longue durée qui creusent ses capacités d’endettement et réduisent considérablement ses marges.

 

Un dirigeant controversé

Présente dans 29 pays - dont la France depuis 2017, où elle compte une petite quinzaine de sites - la plateforme est également dépendante du contexte macroéconomique. La demande de bureaux partagés dépend en effet de l’activité et de la bonne santé des entreprises. Des données incertaines qui pourraient à moyen terme continuer de décourager les investisseurs.

 

Autre facteur d’inquiétude : son dirigeant. La société gère quelque 528 sites, répartis dans une centaine de villes, dont certains directement à Adam Neumann. Mis en cause pour certaines manœuvres financières jugées douteuses, doté d'un droit de vote supérieur de 20 contre 1 par rapport aux autres actionnaires, il est également critiqué pour avoir placé ses proches à des postes-clés de la société.

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