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Le chantier législatif de la transformation digitale touche aussi le domaine de l’immobilier

Tribune Cette semaine, Pascal Agosti, avocat associé du cabinet Caprioli & Associés, se penche sur la question de la digitalisation du logement et de l'habitat et la nécessaire réglementation que la transformation numérique du secteur engendre.

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Le chantier législatif de la transformation digitale touche aussi le domaine de l’immobilier
Le chantier législatif de la transformation digitale touche aussi le domaine de l’immobilier © kerezi72 - Creative Commons CC

La transformation digitale ne se limite pas au domaine bancaire ou financier, aux relations avec des chauffeurs privés ou avec l’Administration. Elle innerve chaque pan de la société aux motifs d’une rationalisation financière, d’une accélération des échanges… Ceci est également vrai dans le domaine du logement et de l’habitation.
 

Digitalisation et projet de Loi ELAN

La "petite loi" (à savoir un texte adopté par l’Assemblée Nationale) portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) du 12 juin 2018 traite, entre autres sujets, de la transition numérique "en faveur d’un habitat confortable, sobre en carbone et support de service à l’occupant" (Exposé des motifs). Dans ce contexte, "Le Gouvernement entend également répondre aux évolutions numériques de la société française en favorisant l’information du citoyen et l’accélération des procédures par la généralisation de la dématérialisation des actes. C’est la raison pour laquelle le déploiement de la digitalisation du secteur du logement, des documents d’urbanisme et des autorisations sera promu".
 

Le Chapitre V du projet de Loi ELAN "Numérisation du secteur du logement"

Tout d’abord, une remarque terminologique sur le titre du Chapitre. Parler de numérisation du secteur du logement ne renvoie pas à la réalité de l’évolution proposée, ni même à l’exposé des motifs ! Numériser consiste à passer d’un support papier à un support électronique un document. Ce qui n’est pas le cas – en tous cas expressément - prévu dans le projet d’article 61.

Cet article pose les principes de ce que devraient être à l’avenir les relations entre propriétaires et locataires :

" I. – Dans les conditions prévues à l’article 38 de la Constitution, le Gouvernement est habilité à prendre par voie d’ordonnance, dans un délai de dix-huit mois à compter de la publication de la présente loi, toute mesure relevant du domaine de la loi pour :

1° Définir un régime d’agrément des prestataires qui assistent les propriétaires et les locataires dans l’établissement du contrat de location à l’aide d’outils numériques permettant à la fois d’établir des contrats de location conformes à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et d’assurer la transmission automatique des données relatives à ces contrats prévue au 2° du présent I ;

2° Améliorer la connaissance des données relatives aux contrats de location relevant de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée en :

[…]

II. – Un projet de loi de ratification est déposé devant le Parlement dans un délai de trois mois à compter de la publication de l’ordonnance prévue au I."

Bien sûr, les professionnels du secteur sont dans l’attente de cette Ordonnance mais certains points peuvent déjà être relevés.
 

La digitalisation des contrats de location

L’article 3 al. 1er de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit : "Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation". Il s’agit d’une condition de forme. Le contrat de location est habituellement conclu sous forme d’acte authentique ou d’acte sous seing privé. A ce titre, la signature constitue la principale garantie tant pour le bailleur que le locataire.

Dès lors, les prestataires qui assisteront propriétaires et locataires dans l’établissement du contrat à l’aide d’outils numériques devraient prévoir des procédés de signature électronique conformes au Code civil, des outils pour garantir l’identité des signataires pour éviter toute contestation ultérieure mais aussi des outils pour conserver ces contrats signés comme les Coffres-forts Numériques. Comme on le comprend, les outils existent déjà. Par contre, l’Ordonnance doit permettre de les agencer dans le cadre d’un outil global.

L’agrément des prestataires devrait donc être lié à la qualification/certification desdits outils par l’Agence Nationale de la Sécurité des Systèmes d’Information. Un cahier des charges devrait vraisemblablement éclairer à ce sujet.

 

Transmission des données

L’amélioration de la connaissance des données relatives aux contrats de location et notamment leur transmission à l’association d’information sur le logement prévue à l’article L. 366-1 du Code de la construction et de l'habitation nécessiteront que les prestataires sécurisent les échanges entre les bailleurs et ladite association. Cette sécurisation de données vraisemblablement à caractère personnel devrait être concomitante avec la prise en compte du Règlement Général de Protection des Données, récemment entré en application, et de la nouvelle loi n° 2018-493 du 20 juin 2018 relative à la protection des données personnelles.

 

Des hypothèses maintenant

Le texte n’évoque en rien si les prestataires devront mettre en place des Espaces Locataires pour assurer la gestion au quotidien des relations entre bailleurs et locataires, espaces permettant la mise à disposition par voie électronique des quittances de loyer, des diagnostics techniques, des mises en demeure de paiement… En effet, pour l’heure, l’agrément se borne à l’établissement des contrats et non à la gestion des relations entre bailleurs et locataires. Pourtant, en privilégiant cette voie, on voit le gain pour propriétaires (et leurs mandataires) comme pour les locataires.

Si les Espaces locataires n’étaient pas une option retenue par le Gouvernement dans le cadre de l’Ordonnance, on peut également penser que les lettres recommandées électroniques pourraient être utilisées pour les principaux moments du contrat (comme une résiliation de bail) comme l’a déjà intégré la loi ALUR pour les mises en demeure et notifications dans le domaine des copropriétés.

Bref les pistes sont nombreuses. Reste à vérifier la loi et à déterminer le contenu de l’Ordonnance. Un droit du numérique en construction dans le domaine de l’immobilier !

 

Pascal AGOSTI, Avocat associé, Docteur en droit, Société d’avocats, membre du réseau JURISDEFI

Les avis d'experts sont écrits sous l'entière responsabilité de leur auteur et n'engagent en rien la rédaction de L'Usine Digitale.

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