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[Tribune] Réforme de la copropriété : dernière pierre de l’édifice numérique

Tribune Grand chantier de la présente législature, la loi ELAN a pour objectif de clarifier, moderniser et simplifier le régime juridique de la copropriété. Un mois après l’entrée en vigueur le 1er juin 2020 de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, son décret d'application vient en préciser les ultimes modalités. Les avocats Eric Caprioli et Pascal Agosti en dressent les contours pour ses aspects touchant au numérique.
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[Tribune] Réforme de la copropriété : dernière pierre de l’édifice numérique
[Tribune] Réforme de la copropriété : dernière pierre de l’édifice numérique © Unsplash/ Helloquence

Grand chantier de la présente législature, la loi ELAN a pour objectif de clarifier, moderniser et simplifier le régime juridique de la copropriété. Un mois après l’entrée en vigueur le 1er juin 2020 de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, le décret n°2020-834 pris pour l’application de l’ordonnance vient préciser les ultimes modalités. 

Notification, adresse de courrier électronique et consentement exprès
L’article 6 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis a été modifié pour intégrer l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire des droits dans le cadre des notifications effectuées auprès du syndic concernant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, concernant toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, concernant tout transfert de l'un de ces droits, sous réserve de son accord exprès. A défaut de notification, l’acquéreur ne peut se voir réclamer le paiement des charges de copropriété par le syndic.

Dans un arrêt du 8 juillet 2015, la Cour de cassation a considéré que le copropriétaire qui cède son lot reste débiteur des charges tant que la cession n’a pas été notifiée au syndic.

Dès lors, afin de pouvoir prouver la notification par voie électronique au syndic, la formalisation de cet accord exprès est nécessaire mais il ne reste pas moins vrai qu’une adresse de courrier électronique purement déclarative ne permet pas de garantir sa réception par l’acquéreur. Idéalement, cette notification pourrait prendre la forme d’une lettre recommandé électronique mais a minima, il faudra vérifier au moment de la saisie de l’adresse son exactitude, le fait que les courriers électroniques ne soient pas considérés comme des spams et tout simplement que l’acquéreur ou le titulaire la consulte régulièrement. De plus, rien n’est précisé sur la forme exacte attendue pour l’accord exprès : écrit électronique signé ? Simple formulaire ? Case à cocher ?

Gestion des documents numérisés et originellement électroniques et changement de syndic
L’article 33-1 du Décret n°67-223 modifié prévoit désormais qu’"en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés figurant dans l'espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l'article 18, doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical".

Cet ajout met en exergue l’importance pour les syndics de gérer de manière organisée les documents numérisés ou originellement électroniques. De ce fait, les syndics devraient s’assurer d’une GED ou d’un Service d’Archivage Electronique fiable pour éviter toute contestation en cas de succession de syndic, le successeur pouvant prétexter d’une absence de transmission de tous les documents et rechercher ainsi la responsabilité de son prédécesseur sur ce fondement.

Décisions prises par voie de consultation pour les petites copropriétés
Pour les petites copropriétés, conformément à l’article 42-3 du Décret n°67-223 modifié, les votes des copropriétaires peuvent désormais être exprimés par visioconférence, audio-conférence ou tout autre moyen de communication électronique admis par décision de l’assemblée générale.

La période actuelle étant sujette à des incertitudes quant à la possibilité de se réunir physiquement, on peut supposer que les prochaines assemblées générales de copropriétaires dans ces petites copropriétés intégreront à leur ordre du jour la possibilité de recourir à ces nouveaux moyens de communication électronique. De plus, tout comme en droit des sociétés, cette mesure pourrait à l’avenir s’étendre aux autres types de copropriété.

Espace en ligne sécurisé : besoin d’un coffre-fort numérique
Les articles 64-1 et suivants du Décret n°67-223 modifié précisent les modalités de notifications et de mises en demeure effectuées par voie électronique.

L’article 64-1 renvoie à l’espace en ligne sécurisé déjà évoqué à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et à l’article 33-1 du Décret n°67-223 lorsque la copropriété s’en est dotée. La mise en œuvre de tels espaces nécessitera vraisemblablement le recours à des Coffre forts numériques comme ceux proposés par des prestataires ou des éditeurs de solutions de la FNTC.

Notifications et mises en demeure : besoin d’un PSCo qualifié et augmenté !
Les articles 64-2 et suivants renvoient vers une version augmentée du Prestataire de Services de Confiance (PSCo) qualifié. Si la lettre recommandée électronique est évidemment mentionnée comme modalité valable de notification ou de mise en demeure, est également prévu un "procédé électronique mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l’intégrité des données, la sécurité ainsi que la traçabilité des communications […]".

Le fait d’exiger un prestataire qualifié interroge car les exigences de sécurité portant sur les prestataires de services de confiance "normaux" sont déjà conséquentes (art. 19). Dans le même ordre d’idée, on aurait pu considérer qu’un prestataire qualifié figurant sur la liste de confiance européenne (EUTL) et réalisant des services d’envois recommandés électroniques (qualifiés ou pas) au sens de l’article 43 du Règlement eIDAS aurait été suffisant mais il n’en est rien.

Le prestataire en question devra dédier une offre particulière à cet usage au vu des articles 64-2 et suivants. En effet, l’accord exprès du copropriétaire devra prendre des formes particulières (art. 64-3) selon qu’il porte sur les notifications, les mises en demeure ou les deux et la gestion de cet accord, en ce compris son retrait (art. 64-4), devra être organisée au sein des copropriétés.

De plus, les récépissés de dépôt électronique de l’envoi, des justificatifs de transmission de l’envoi (art. 64-5), les avis électroniques voient leur contenu différer de celui normalement attendu au sens du Règlement eIDAS. Des mentions sont légèrement modifiées, d’autres ajoutées. Enfin, passées 48 heures après la transmission de l’avis électronique au destinataire, ce "super-PSCo" devra lui adresser un message de rappel contenant les mentions prévues à l’articles 64-6.

Bref. Il ne suffit pas de s’adresser à un prestataire qualifié (à tort ou à raison), encore faudra-t-il que son offre réponde expressément aux exigences du dispositif réglementaire. La confiance numérique est en marche dans le domaine de la copropriété.

Eric A. Caprioli et Pascal Agosti sont avocats, docteurs en droit, Caprioli & Associés, société d’avocats membre du Réseau JurisDéfi.

Les avis d'experts sont publiés sous l'entière responsabilité de leurs auteurs et n'engagent en rien la rédaction de L'Usine Digitale.

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